制图/武亚新
遭遇延期交房，购房者如何维权？
大西北网5月11日讯 延期交房是准业主们最头疼的问题，也是最常见最普遍的一类商品房买卖纠纷。在处理这一类纠纷时，究竟是否构成延期交房？延期交房应该承担怎样的责任?而开发商往往利用准业主们欠缺专业知识的弱点，否认延期或者推脱延期的法律责任。
案例一：防治污染致房延期，商家该不该赔偿？
2014年初，史先生看中了兰州市城关区北面滩和泰馨和园小区内的一套商品房，遂与开发商签订了商品房买卖合同，合同约定，房屋交付日期为2015年5月1日。
2014年年底，史先生致电开发商，工作人员声称将按时交房。可今年清明节前，工作人员告知史先生，由于市政府防治污染措施的影响延误了工期，房子要到6月底才能交付。五一前夕，史先生再次接到开发商的信函告知，还是因为市政府防治污染措施的影响，导致工期延误，要推迟到8月交房。无奈的史先生告诉记者，自己和家人一直租房住，现在，既交房租又缴贷款，这个亏就只能让购房者承担吗？随后，记者带着史先生的疑问采访了该房地产公司。该公司一萧姓负责人接受采访时表示，公司也很无奈，由于受到兰州市政府防治污染措施的制约，施工时间有限，导致工期延长，只能延期交房。至于逾期赔偿问题，该负责人表示，受到外界因素的影响，公司也很无奈，目前暂不考虑赔偿问题，购房者如有赔偿要求可走司法程序。
案例二：逾期89天，商家赔偿13.9万违约金
2010年11月，海南陵水的黄先生与某房地产公司签了商品房买卖合同，买下陵水清水湾某楼盘一套房子，建筑面积159平方米，总价722万多元。合同约定，开发商应在2011年11月底前交房。同时，因台风、雨天或战争等非出卖人的责任造成工期延误的，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实延期。逾期交房在90日内的，按已付房款万分之三标准付违约金。随后，黄先生付清全款。2012年1月，开发商发函告知延期交房，延至2012年4月30日。黄先生在2012年6月收房，2014年初提起诉讼，要求开发商赔付逾期交房违约金25万多元。开发商辩称，黄先生主张逾期交房违约金不成立，项目施工一直受到不可抗力的天气原因干扰，而因雨水、台风等天气造成的工期延误，开发商按约定免责。法院查明，2010年11月至2011年11月，当地有台风14天、大雨及大雨以上天气为19天、雷阵雨29天。法院认为，开发商超过交房期限151天，但其可依据台风、雨天天气延期交房62天，因此开发商应承担89天逾期交房的违约金。法院一审判决，房地产公司向黄先生支付逾期交房违约金13.9万元。
主持人：本报记者 李升
嘉 宾：甘肃勇盛律师事务所律师 林磊
甘肃勇盛律师事务所律师 张玉勤
主持人：延期交房时间应该如何认定？
林磊：延期交房是指，房屋买卖合同中，开发商没有按照合同约定的时间而推迟交房的行为。解决延期交房时间问题，首先就是交房时间的认定，它关系到延期交房从何时计算的问题。在司法实践中，存在着因当事人在签订商品房买卖合同时对房屋的交付使用约定不明而导致的大量纠纷。出卖人认为房屋的交付使用就是买受人直接占有使用房屋，也就是俗称的“交钥匙”；而买受人则认为，房屋的交付使用不仅仅是交付房屋的占有，而且还包括交付房屋所有权证书。对此《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。据此，在当事人没有明确约定房屋的交付使用为交付房屋所有权证书的，出卖人对房屋的转移占有即“交钥匙”，即为合同约定的房屋交付使用。如果当事人在合同中明确约定房屋的交付使用不仅是转移房屋占有，还应办理房屋所有权移转登记的，出卖人就应按约定履行义务。在上述案例中，如果合同约定明确了交房的方式，应以合同约定为准，如果未明确交房的方式，应当以“交钥匙”的时间点认定开发商交房。
主持人：商品房延期交付，开发商应该担负什么样的责任？购房者可否主张退房，有没有相关的法律法规条款具体规定？
张玉勤：根据《商品房销售管理办法》第三十条规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任”。延期交房经催告后在合理期限仍未履行的，买房人可以依法解除购房合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人延迟交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，买受人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消失”。因此，开发商延期交房的话，购房人可以要求解除合同和退房，但是必须按照法定的条件和程序办理。
主持人：商品房延期交付后，如何要求赔偿，赔偿又该怎么计算？
林磊：商品房买卖合同是一种经济合同，按照我国《合同法》的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿金的计算方法。遇到此类问题，购房人须注意购房合同中针对延期交房违约赔偿是否具有的明确条款，其次购房人要注意该条违约金的比例是以购房人已付房款为基数的，包括银行贷款按揭部分，同样条款对不同方式付款的购房人的赔偿是不同的。合同有约定时，按照约定赔偿。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条如下解释：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”对此，可以依法要求开发商按房屋租金标准赔偿损失，如果不被接受，可以向人民法院起诉要求其赔偿损失。
张玉勤：没有约定时，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。同时，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
但应当注意，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。需要明确的是，违约金是可以约定的，具体没有法律规定万分之一这个说法，但违约金是有限制的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成损失为由请求增加的，应当以违约金造成的损失确定违约金数额。
主持人：现实中，又应该如何规避、应对延期交房问题呢？
林磊：对于大多数的购房者来说，买房子需要注意的细节方面都不甚了解，尤其是在签订购房合同的时候，更是不知道该注意哪些方面。所以提醒购房者在签订合同的时候，一定要看清房屋交付使用的时间以及若出现延期交房该如何约定赔偿等具体事项。其次，交房时间越明确越好。为什么强调让购房者在签订合同的时候一定要明确房屋交付使用的时间，那是因为该时间直接能够影响到延期交房违约金的起算时间。延期交房违约金起算时间，一般是合同中约定的交房期限，除法律或合同另有规定外，在约定的交房期限届满之日时，卖方若不能向买方交付房屋的，卖方应在交房期限届满之次日起开始向买方计付延期交房违约金。
张玉勤：此外，在签订补充合同时，购房人应仔细逐条审核补充合同内容，要分清补充协议的哪些条款对自己有利，哪些条款对自己不利，对于不利的补充条款要与开发商进行协商，协商不成的，可以拒绝签字。合同用语也应当尽量明确，避免使用“特殊情况”、“重大问题”、“等”等含糊用语。如果必须使用这些用语，应注意要以举例形式把自己所能想到的情形全部罗列出来，以免让对方钻空子。
